Een vakantiewoning kopen en verhuren: waar u op moet letten
Dit zijn de overwegingen van een partij die vakantiewoningen beheert en er zelf geen verkoopt.
Wie een vakantiewoning koopt om te verhuren, koopt een klein bedrijf met een woning erbij. Drie dingen bepalen of het rendeert: of commerciële verhuur op die locatie is toegestaan, of u de aankoop kunt financieren, en of de bezetting in die regio realistisch haalbaar is. De overdrachtsbelasting op een vakantiewoning is per 1 januari 2026 verlaagd naar 8%. Dat maakt de aankoop goedkoper, maar verandert niets aan die drie vragen.
Laatst bijgewerkt op
Actueel
Wat er in 2026 is veranderd
Een vakantiewoning kopen is in 2026 goedkoper geworden. De overdrachtsbelasting voor een woning als beleggingsobject, waaronder een vakantiewoning, is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.
Het kabinet wil de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 1 januari 2027 verder verlagen naar 7%. Dit voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.
Voor de box 3-situatie van een vakantiewoning verwijzen wij naar onze pagina over belasting op het verhuren van een tweede woning. Die fiscale details behandelen wij hier niet.
De businesscase
De vijf vragen die de businesscase bepalen
Een businesscase voor een vakantiewoning valt of staat met vijf vragen. Beantwoord ze vóór u een bod doet, want na de koop kunt u er weinig meer aan veranderen.
Wat voor object koopt u?
De keuze van het type object is de belangrijkste keuze die een koper maakt. Er zijn grofweg drie soorten: een recreatiewoning op een vakantiepark, een vrijstaande vakantiewoning in het buitengebied en een gewone woning in een toeristische plaats. Ze lijken op elkaar, maar ze vallen onder volledig verschillende regels.
Een recreatiewoning op een park valt onder het parkreglement en vaak onder afspraken met de parkexploitant. Een vrijstaande vakantiewoning in het buitengebied valt direct onder het bestemmingsplan of omgevingsplan van de gemeente. Een gewone woning in een toeristische plaats heeft meestal een woonbestemming, waardoor de gemeentelijke regels voor toeristische verhuur gelden.
Die verschillen werken door in de financiering en de doorverkoop. Een gewone woning is makkelijker te financieren en te verkopen dan een recreatiewoning, maar mag vaak minder nachten verhuurd worden. Een recreatiewoning mag meestal wel het hele jaar verhuurd worden, maar heeft een kleinere groep kopers en strengere eisen van de bank.
Mag u er commercieel verhuren?
Of u commercieel mag verhuren, moet u vóór de koop uitzoeken, niet erna. Drie bronnen bepalen het antwoord: het bestemmingsplan of omgevingsplan, het parkreglement en de gemeentelijke regels voor toeristische verhuur. Ze kunnen elkaar tegenspreken, en de strengste regel wint.
Gemeenten verschillen sterk in hoe streng ze zijn. Op onze pagina over airbnb beheer in Nunspeet ziet u hoe ver een gemeente kan gaan. Voor de grote steden staan de regels op de pagina's over de Airbnb-regels in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.
Vraag bij de gemeente na welke bestemming op het perceel rust, vraag het parkreglement op en laat de notaris controleren of er beperkingen in de koopakte of de splitsingsakte staan. Een makelaar die een woning als verhuurobject aanprijst, is geen garantie dat verhuur ook mag.
Kunt u het financieren?
Een recreatiewoning wordt door banken anders behandeld dan een gewone woning. Een reguliere hypotheek is vaak niet mogelijk, omdat u er niet mag wonen en de woning moeilijker te verkopen is. Niet elke bank financiert recreatiewoningen, en de banken die het wel doen, hanteren eigen voorwaarden.
De voorwaarden, de rente en de maximale lening wijken af van een gewone hypotheek.
Verifieer uw mogelijkheden bij uw eigen bank of een onafhankelijke hypotheekadviseur, vóór u een bod doet. Een bod zonder financieringsvoorbehoud op een recreatiewoning is een groot risico.
Wat is de bezetting in die regio realistisch?
De bezetting is de grootste onzekerheid in de businesscase. Aankoopprijs, belasting en vaste lasten zijn vooraf bekend, maar hoeveel nachten de woning verhuurd wordt, weet u pas na een jaar verhuren.
Het seizoenspatroon verschilt sterk per regio. De ene regio trekt het hele jaar gasten, de andere draait vooral op de zomervakantie en een paar lange weekenden. Een gemiddelde bezetting voor heel Nederland zegt daarom weinig over de woning die u overweegt.
Kijk naar vergelijkbare woningen in dezelfde plaats: hoe vol staan hun agenda's buiten de vakanties, en tegen welke prijs? Op onze overzichtspagina met verhuurregio's leest u per regio waar de vraag vandaan komt. Reken in uw businesscase liever met een voorzichtige bezetting dan met het beste scenario.
Wat doet u zelf en wat besteedt u uit?
De keuze tussen zelf verhuren en uitbesteden bepaalt twee dingen: hoeveel tijd de woning u kost en in welke box de inkomsten vallen. Die keuze maakt u het best vóór de koop.
Wie zelf de advertenties, het gastcontact, de sleutels en de schoonmaak regelt, heeft een tweede baan. Zoveel eigen werk kan er ook voor zorgen dat de inkomsten niet in box 3 maar in box 1 vallen. Hoe dat werkt, staat op onze pagina over belasting op een tweede woning.
Besteedt u het uit, dan rekent u met beheerkosten maar houdt u tijd over. Bekijk vooraf wat ons verhuurbeheer kost en neem dat mee in uw berekening.
Kosten
De kosten die kopers vergeten
Naast de koopsom betaalt u een reeks kosten die in een verkoopbrochure zelden staan. Een deel is eenmalig, een deel loopt elk jaar door, ook als de woning leegstaat.
| Kostenpost | Wanneer u die betaalt | Orde van grootte |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Eenmalig, bij de aankoop | 8% van de koopsom |
| Notaris, taxatie en eventueel makelaarscourtage | Eenmalig, bij de aankoop | Circa € 1.800 - € 3.150 voor notaris en taxatie; een aankoopmakelaar kost vaak € 1.500 - € 5.000 extra |
| Parkbijdrage of servicekosten bij een park | Jaarlijks of per maand | Doorgaans € 1.500 - € 3.500 per jaar; wat inbegrepen is verschilt per park |
| Forensenbelasting of toeristenbelasting | Jaarlijks of per overnachting, afhankelijk van eigen gebruik | Vaak € 1 - € 3 of meer per persoon per nacht, of circa 5% - 13% van de overnachtingsprijs |
| Schoonmaak en linnengoed | Per wissel | Circa € 50 - € 200 per wissel, vaak plus € 5 - € 15 per bed of persoon voor linnengoed |
| Onderhoudsreservering | Jaarlijks | Vuistregel: 1% - 2% van de woningwaarde per jaar |
| Platformkosten (zie Airbnb servicekosten 2026) | Per boeking | Circa 8% - 25% van de boekingswaarde, afhankelijk van platform en contract |
| Beheer, als u uitbesteedt | Per boeking of als percentage van de omzet | Vaak 15% - 25% van de verhuuromzet; BnB Hosting biedt ook een vast tarief van € 75 per boeking |
| Leegstand en eigen gebruik | Doorlopend, als gemiste opbrengst | Geen betrouwbare landelijke bandbreedte; reken per niet-verhuurde nacht met de verwachte netto nachtprijs |
| Box 3 | Jaarlijks, via de aangifte inkomstenbelasting | Geen vaste bandbreedte; afhankelijk van WOZ-waarde, schulden, vrijstelling en werkelijk rendement |
Nuchter bekeken
Wat er in de praktijk misgaat
De meeste tegenvallers zijn vóór de koop te zien. BnB Hosting verkoopt geen vakantiewoningen en heeft dus geen belang bij een rooskleurig beeld. Dit zijn de punten waar een businesscase het vaakst op stukloopt.
Een park met een verplichte-verhuurclausule
Op sommige parken mag u alleen via de parkexploitant verhuren, tegen een vaste courtage. U bepaalt dan niet zelf de prijs, het platform of de bezetting. Wie dat pas na de koop ontdekt, kan de businesscase niet meer bijsturen.
Bezetting die buiten het hoogseizoen tegenvalt
Een businesscase die rekent met de bezetting van de zomer, klopt niet voor de rest van het jaar. Buiten de vakanties daalt de vraag in veel regio's sterk, terwijl de vaste lasten doorlopen.
Een bestemmingsplan dat commerciële verhuur niet toestaat
Niet elke woning in een toeristische plaats mag aan toeristen verhuurd worden. Staat het bestemmingsplan of omgevingsplan het niet toe, dan valt het verdienmodel weg, hoe goed de locatie ook is.
Een woning die moeilijk doorverkoopbaar blijkt
Recreatiewoningen zijn lastiger te financieren en dus lastiger te verkopen. De groep kopers is kleiner dan bij een gewone woning, en dat merkt u pas als u wilt verkopen.
Wisselkosten die bij korte boekingen de marge opeten
Elke wissel kost schoonmaak, linnengoed en tijd. Bij veel korte verblijven van één of twee nachten blijft er van de huurprijs minder over dan de nachtprijs doet vermoeden.
Eigen gebruik dat meer weken kost dan gedacht
Eigenaren gebruiken de woning vaak vaker dan gepland, en juist in de periodes waarin verhuur het meeste oplevert. Elke week eigen gebruik is een week zonder opbrengst.
Een vakantiewoning pakt juist goed uit als de verhuur op de locatie aantoonbaar is toegestaan, de financiering met een ruime buffer rond is, de businesscase ook klopt met een voorzichtige bezetting, en de eigenaar vooraf weet hoeveel weken hij zelf wil gebruiken. Wie daarbij rekent met alle kosten uit de tabel hierboven en de woning als belegging voor de lange termijn ziet, koopt met open ogen.
Reken uw eigen situatie door
De rendementscalculator rekent met uw aankoopprijs, financiering, verhuur, eigen gebruik en belasting. U ziet direct het rendement vóór en na belasting.
Regio
Waar in Nederland?
De regio bepaalt het seizoen, de aankoopprijs en de regels. Grofweg zijn er drie typen.
De Veluwe
De Veluwe heeft een lang seizoen, omdat natuur en wandelen niet aan de zomer gebonden zijn. Er is veel aanbod van natuurhuisjes en recreatiewoningen op parken. Als indicatie gebruiken wij de cijfers voor Nunspeet: een gemiddelde nachtprijs van € 150 - € 250 en een gemiddelde bezettingsgraad van 76% per jaar. Meer over airbnb beheer op de Veluwe.
De kust
Aan de kust liggen de aankoopprijzen hoger en is het seizoen korter. De vraag concentreert zich in de zomer en een paar lange weekenden. Volgens de NVM-cijfers over 2025 zijn de Waddeneilanden met een gemiddelde prijs van circa € 519.000 de duurste regio, terwijl Zeeland juist de goedkoopste kust is met een prijsdaling van 9% in 2025. Ter vergelijking: landelijk kostte een vakantiewoning in 2025 gemiddeld circa € 247.000.
De steden
In de grote steden is de vraag het hele jaar hoog, maar gelden de strengste regels voor toeristische verhuur, vaak met een maximum aantal nachten. Echte recreatiewoningen zijn in de grote steden zeldzaam. Wie in een stad verhuurt, verhuurt meestal een woning met een woonbestemming, en dan gelden de gemeentelijke regels voor toeristische verhuur: in Amsterdam bijvoorbeeld maximaal 30 nachten per jaar met een vergunning en meldplicht. Daardoor is het rendement in de stad vooral afhankelijk van de regels, niet van de vraag.
Alle regio's waar BnB Hosting beheert, staan op de pagina regio's.
FAQ
Veelgestelde vragen
- Is het rendabel om een vakantiehuis te verhuren?
- Of het verhuren van een vakantiehuis rendabel is, hangt af van drie dingen: of commerciële verhuur op de locatie mag, of de financiering rond te krijgen is en of de bezetting in de regio haalbaar is. Met de rendementscalculator van BnB Hosting rekent u uw eigen situatie door, vóór en na belasting.
- Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik bij de aankoop van een vakantiewoning?
- Bij de aankoop van een vakantiewoning betaalt u per 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting over de koopsom. Daarvoor was dat 10,4%. Het tarief geldt voor woningen die u niet zelf als hoofdverblijf bewoont, zoals een vakantiewoning of een woning als belegging.
- Kan ik een hypotheek krijgen op een recreatiewoning?
- Een hypotheek op een recreatiewoning is meestal geen reguliere hypotheek. Banken hanteren andere voorwaarden, een andere rente en vaak een lagere maximale lening dan bij een gewone woning. Niet elke bank financiert recreatiewoningen. Laat uw mogelijkheden vóór de koop toetsen door uw eigen bank of een onafhankelijke hypotheekadviseur.
- Mag ik permanent in een recreatiewoning wonen?
- Of u permanent in een recreatiewoning mag wonen, bepaalt het bestemmingsplan of omgevingsplan van de gemeente. Een recreatieve bestemming staat permanente bewoning doorgaans niet toe en gemeenten kunnen daarop handhaven. Vraag de bestemming vóór de koop op bij de gemeente en lees ook het parkreglement na.
- Valt een vakantiewoning in box 1 of box 3?
- Een vakantiewoning die u verhuurt valt meestal in box 3. Doet u zelf zoveel werk dat de verhuur op een onderneming of actieve werkzaamheden lijkt, dan kan de inspecteur de inkomsten in box 1 plaatsen. Uitbesteden aan een verhuurbedrijf ondersteunt passieve verhuur. De details staan op onze pagina over belasting op een tweede woning.
- Hoeveel weken kan ik de woning zelf gebruiken?
- Hoeveel weken u een vakantiewoning zelf kunt gebruiken, hangt af van het parkreglement, eventuele verhuurverplichtingen en uw eigen businesscase. Elke week eigen gebruik is een week zonder verhuuropbrengst, vaak juist in het drukke seizoen. Leg vóór de koop vast hoeveel weken u zelf wilt gebruiken en reken daarmee.
- Wat kost het om een vakantiewoning te laten beheren?
- Bij BnB Hosting kost een eenmalige optimalisatie van de advertentie € 99 per listing en volledig online beheer € 75 per boeking. Volledig beheer met schoonmaak is op aanvraag, omdat de kosten afhangen van de woning en het aantal wissels. Andere beheerders rekenen vaak een percentage van de omzet.
- Waar moet ik op letten in een parkreglement?
- Let in een parkreglement op vier punten: of commerciële verhuur via eigen platforms is toegestaan, of er een verplichte verhuur via de parkexploitant geldt, welke courtage of vaste bijdrage u afdraagt en welke regels gelden voor eigen gebruik. Vraag het reglement op vóór u een bod doet.
Overweegt u een specifieke woning?
Stuur ons de advertentie van de woning die u overweegt. Wij kijken er vrijblijvend naar en vertellen u in een gesprek wat die woning volgens ons realistisch zou opbrengen, en waar wij op zouden letten.