Airbnb-regels Amsterdam: hoeveel dagen mag u verhuren?

Vakantieverhuur of bed & breakfast: welke regels gelden?

Amsterdam maakt onderscheid tussen vakantieverhuur en bed & breakfast. Bij vakantieverhuur verhuurt u uw hele woning aan toeristen, bijvoorbeeld als u zelf op vakantie bent. Daarvoor gelden de regels op deze pagina: maximaal 30 nachten per jaar (15 in acht wijken), maximaal vier gasten tegelijk, een vergunning vakantieverhuur, een registratienummer en een melding per verhuurperiode.

Bij een bed & breakfast verhuurt u een deel van de woning terwijl u er zelf blijft wonen. Daarvoor gelden andere regels: u heeft een B&B-vergunning nodig, u mag maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van de woning verhuren (met een maximum van 61 m²), er zijn maximaal vier slaapplaatsen voor vier gasten en u bent 's nachts zelf aanwezig als er gasten zijn. U houdt een nachtregister bij met naam, woonplaats en aankomst- en vertrekdatum van elke gast. Ontbijt serveren is niet verplicht.

Per wijk is vastgesteld hoeveel B&B-vergunningen er maximaal mogen worden afgegeven: het wijkquotum. Is het quotum in uw wijk bereikt, dan wordt uw aanvraag geweigerd en komt u op een wachtlijst. De twee vormen gaan bovendien niet samen op één adres: met een vergunning vakantieverhuur mag u niet ook een bed & breakfast op hetzelfde adres hebben.

Verhuur per wijk: waar gelden extra beperkingen?

De regels gelden in heel Amsterdam, maar niet overal even ruim. Per 1 april 2026 geldt in acht wijken een maximum van 15 nachten per jaar in plaats van 30: Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp.

De gemeente werkt met een escalatieladder: in wijken waar de toeristische druk, de hoeveelheid vakantieverhuur en de ervaren overlast te groot worden, kan het aantal nachten stapsgewijs worden verlaagd. In september 2026 is voorgesteld om ook de Helmersbuurt aan te wijzen voor 15 nachten; dat besluit lag in het najaar van 2026 ter inzage.

Controleer daarom altijd voor uw eigen adres welk maximum geldt voordat u een verhuurkalender opzet. De gemeente publiceert de aangewezen wijken in een aanwijzingsbesluit.

Wat mag een huurder en wat mag een eigenaar?

Zowel een eigenaar-bewoner als een huurder kan in aanmerking komen voor een vergunning vakantieverhuur, zolang u zelf op het adres in de Basisregistratie Personen staat ingeschreven. Het gaat om verhuur van de woning waarin u zelf woont.

Bent u huurder, dan heeft u daarnaast toestemming van de eigenaar van de woning nodig. Een corporatiewoning (sociale huurwoning) mag u niet voor vakantieverhuur gebruiken. Bent u eigenaar van een appartement, dan kan toestemming van uw VvE nodig zijn. De gemeentelijke vergunning vervangt die toestemming in geen van beide gevallen.

De registratieplicht stap voor stap

Stap 1: vraag een registratienummer toeristische verhuur aan via toeristischeverhuur.nl. Dat nummer vermeldt u in elke advertentie of geeft u door aan platforms als Airbnb en Booking.com.

Stap 2: vraag bij de gemeente Amsterdam een vergunning vakantieverhuur aan. U doet de aanvraag online met DigiD. De vergunning kost € 76 (tarief 2026). U moet op het adres staan ingeschreven; bent u huurder, dan heeft u toestemming van de verhuurder nodig, en bij een appartement kan toestemming van de VvE nodig zijn. Bij de aanvraag kan een Bibob-toets horen.

Stap 3: wacht op het besluit. De gemeente beslist binnen acht weken op uw aanvraag; die termijn kan eenmalig worden verlengd. De vergunning wordt verleend aan u persoonlijk en geldt alleen voor het aangevraagde adres.

Stap 4: meld iedere verhuurperiode vóór aankomst van uw gasten, met aankomst- en vertrekdatum. U ontvangt een meldingsnummer en ziet in het meldsysteem hoeveel nachten u nog over heeft.

Handhaving: hoe de gemeente controleert

De gemeente Amsterdam controleert op illegale vakantieverhuur met digitale speurtochten op verhuurplatforms, gegevensuitwisseling met platforms, meldingen van omwonenden en bezoeken van toezichthouders aan woningen. Bewoners kunnen vermoedens van illegale verhuur melden bij de gemeente.

Advertenties zonder geldig registratienummer worden geblokkeerd. Verhuur zonder melding geldt als illegale vakantieverhuur, ook als u onder de 30 nachten blijft. De boetes bij een eerste overtreding lopen van € 1.500 voor verhuren zonder vergunning, registratienummer of melding tot € 5.000 bij vijf of meer nachten te veel.

Bij herhaling worden de boetes verhoogd: de bestuurlijke boete kan bij een tweede overtreding verdubbelen. Daarnaast kan de gemeente uw vergunning vakantieverhuur intrekken, waardoor u helemaal niet meer aan toeristen mag verhuren.

Wat verandert er als u het beheer uitbesteedt?

De regels veranderen niet als u het beheer uitbesteedt. U blijft zelf de vergunninghouder en blijft verantwoordelijk voor het naleven van het maximum aantal nachten, de meldplicht en de toeristenbelasting. Ook de voorwaarde dat u zelf op het adres staat ingeschreven blijft gelden.

Wat wel verandert, is wie het werk doet. Een beheerder kan de advertentie met het juiste registratienummer inrichten, de kalender binnen het maximum houden en u helpen de verhuurperiodes tijdig te melden. [[placeholder: welke meldingen of administratie BnB Hosting in Amsterdam namens de eigenaar uitvoert]].

Zo werkt ons verhuurbeheer.