Airbnb en de VvE: mag u uw appartement verhuren?

Het splitsingsreglement is leidend

Bij een appartement met een Vereniging van Eigenaren wordt uw ruimte om te verhuren niet alleen bepaald door de gemeente, maar ook door de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. Daarin staat welke bestemming uw appartement heeft (bijvoorbeeld 'woning') en of afwijkend gebruik of ingebruikgeving aan derden is toegestaan.

Begin daarom altijd bij deze twee documenten: de splitsingsakte (bij het Kadaster) en het reglement waarnaar die akte verwijst. Wat daar staat, gaat voor op wat in de praktijk gedoogd wordt.

Modelreglementen en huishoudelijk reglement

De meeste splitsingsaktes verwijzen naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Welk modelreglement van toepassing is, hangt af van het bouwjaar en het jaar van splitsing, en bepaalt mede hoe streng de regels rond ingebruikgeving aan derden zijn.

In de oudere modelreglementen (1973, 1983 en 1992) staat doorgaans dat een eigenaar zijn privégedeelte aan een ander in gebruik mag geven, mits de gebruiker vooraf schriftelijk verklaart de reglementen na te leven. In het modelreglement 2006 en latere versies is die ingebruikgeving verder aangescherpt en is vaker een melding bij of toestemming van het bestuur vereist. Wettelijk vloeit dit voort uit artikel 5:112 en 5:120 van het Burgerlijk Wetboek: het reglement bepaalt de bestemming en de voorwaarden waaronder een appartement aan derden in gebruik mag worden gegeven.

Daarnaast kan een VvE een huishoudelijk reglement hebben met aanvullende afspraken over bijvoorbeeld overlast, sleutelkluisjes en gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Wanneer mag een VvE verhuur verbieden?

Een VvE kan kortdurende verhuur beperken of verbieden wanneer het splitsingsreglement of een rechtsgeldig genomen besluit dat regelt. Vaak gaat het niet om verhuur op zichzelf, maar om bedrijfsmatig of toeristisch gebruik en om de overlast die daarmee samenhangt.

Juridisch loopt dat langs twee sporen. Ten eerste de bestemming: is het appartement bestemd als woning, dan kan verhuur aan wisselende toeristen worden gezien als strijdig gebruik. Ten tweede de besluitvorming: de vergadering van eigenaars kan op grond van artikel 5:127 en 5:128 BW regels stellen over het gebruik en een huishoudelijk reglement vaststellen, maar een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte of de wet is nietig of vernietigbaar (artikel 2:14 en 2:15 BW). Zo verklaarde de rechtbank Amsterdam op 10 juli 2026 een VvE-besluit over tijdelijke Airbnb-verhuur nietig omdat het niet strookte met de akte.

Let op: ook als de VvE niets verbiedt, blijven de gemeentelijke regels gelden. Andersom geldt hetzelfde, een gemeentelijke vergunning geeft u geen toestemming die het reglement u niet geeft.

Wat kunt u doen als de VvE bezwaar maakt?

Vraag eerst schriftelijk op waarop het bezwaar is gebaseerd: het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement of een vergaderbesluit. Zonder grondslag is een bezwaar niet meer dan een mening.

Zoek daarna de praktische route: afspraken over maximaal aantal gasten, geen feesten, sleuteloverdracht via een beheerder, een aanspreekpunt bij overlast en een schriftelijke terugkoppeling per kwartaal. Veel VvE's zijn vooral bang voor overlast, niet voor verhuur zelf.

Komt u er niet uit, dan kunt u een besluit van de vergadering laten toetsen. Laat u daarbij juridisch adviseren, de uitkomst hangt sterk af van de exacte tekst van uw reglement.

Rechtspraak op hoofdlijnen

In de rechtspraak draait het doorgaans om twee vragen: past kortdurende verhuur binnen de bestemming uit het splitsingsreglement, en is een verbod of boetebesluit van de VvE rechtsgeldig genomen?

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 21 mei 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1384) dat het op grond van de toepasselijke splitsingsakte niet was toegestaan om (een deel van) het appartement tijdelijk aan gasten of toeristen te verhuren zonder toestemming van de VvE. De uitleg van de akte is daarbij doorslaggevend: rechters kijken naar de objectieve bewoordingen van de akte, niet naar wat partijen onderling bedoelden. Aan de andere kant kan een VvE zich niet zomaar op een vergaderbesluit beroepen, in de beschikking van de rechtbank Amsterdam van 10 juli 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:7160) sneuvelde zo'n besluit. Kortom: de akte en het reglement bepalen de uitkomst, en een besluit moet daar binnen blijven.

Praktische checklist voor verhuurders

Vraag de splitsingsakte en het geldende (model)reglement op en lees de bepalingen over bestemming en ingebruikgeving. Controleer daarna de notulen van de laatste ledenvergaderingen op besluiten over kortdurende verhuur.

Regel vervolgens de gemeentelijke kant: registratie, meldplicht en het maximum aantal nachten in uw stad. Beide sporen moeten kloppen voordat u gaat verhuren.