Als u uw tweede woning regelmatig verhuurt via Airbnb of Booking.com, is het belangrijk om te weten in welke fiscale box uw inkomsten vallen. Dit bepaalt namelijk of u belasting betaalt over de huurinkomsten, of alleen over het bezit van de woning. Veel verhuurders denken automatisch dat ze niets hoeven op te geven, maar de realiteit is net iets complexer.
Box 3 of box 1: wat is het verschil?
| Kenmerk | Box 3 - passief inkomen | Box 1 - actief inkomen |
|---|---|---|
| Type woning | Tweede woning, vakantiewoning | Kan ook tweede woning zijn |
| Verhuuractiviteiten | Beperkt beheer, geen extra diensten | Actief beheer + aanvullende diensten |
| Belasting over huurinkomsten | Nee | Ja |
| Belasting over WOZ-waarde | Ja (fictief rendement) | Nee (belasting over netto huurinkomsten) |
| Voorbeeld | U verhuurt af en toe via Airbnb, zonder ontbijt | U biedt ontbijt, lakenservice, schoonmaak of vervoer |
Het belangrijke verschil zit hem dus in passief of actief verhuren, en hierin is de Belastingdienst niet erg expliciet. Bij korte verhuur op platforms zoals Airbnb en Booking.com verricht u vaak veel extra werkzaamheden: u past prijzen aan, u heeft contact met gasten, u doet sleuteloverdrachten, u maakt schoon en u klust regelmatig. Voor de Belastingdienst kunnen dat aanwijzingen zijn van "actief vermogensbeheer". Het inkomen kan dan belast worden in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning).
Scenario: verhuur zonder extra diensten
Stel: u verhuurt uw tweede woning vaak via Airbnb. U regelt schoonmaak na elk verblijf, gebruikt een sleutelkastje en laat alles verder automatisch verlopen via het platform. U biedt géén ontbijt, vervoer of tussentijdse service. In dit geval ziet de Belastingdienst dit als passieve verhuur → dus box 3.
- U hoeft géén belasting te betalen over de huurinkomsten.
- Uw woning wordt belast in box 3 op basis van een fictief rendement.
- Geen aftrek van kosten (zoals schoonmaak, onderhoud, hypotheekrente).
Wanneer valt uw verhuur wél in box 1?
Verhuur via Airbnb valt in box 1 (inkomen uit werk) als u:
- actief extra diensten aanbiedt, zoals ontbijt, vervoer, persoonlijke in- en uitcheck of tussentijdse schoonmaak;
- of een bedrijfsmatige aanpak heeft: u runt het als onderneming, met bijvoorbeeld meerdere panden, personeel of commerciële strategieën.
In dat geval betaalt u belasting over de huurinkomsten, betaalt u geen box 3-belasting over de WOZ-waarde, en mag u mogelijk kosten aftrekken (bijvoorbeeld schoonmaak, afschrijving en beheer).
Wat als u twijfelt?
De praktijk zit vol nuances. Als u slechts schoonmaakt tussen verblijven en verder geen service aanbiedt, blijft u meestal in box 3. Maar zodra u meer doet dan "alleen de woning beschikbaar stellen", ontstaat het risico op box 1-belasting. U kunt bij de Belastingdienst een vooroverleg aanvragen om uw specifieke situatie te laten beoordelen, of contact opnemen met een fiscalist.
Conclusie
Door het beheer of een groot gedeelte daarvan uit te besteden, is de kans groter dat u in box 3 valt en dus geen inkomstenbelasting in box 1 hoeft te betalen. Check dit altijd bij uw eigen financieel adviseur of bij de Belastingdienst. Wilt u zeker weten dat u uw tweede woning fiscaal slim verhuurt? Neem contact op met BnB Hosting, wij denken graag met u mee.